Denkmalschutz eines Gebäudes führt bei Kaufpreisaufteilung für AfA-Zwecke nicht zur Unbeachtlichkeit des Bodenwertes

Die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes rechtfertigt wegen des erforderlichen Instandhaltungsaufwands keine Abzinsung des zugehörigen Bodenwerts. Dies entschied das Finanzgericht Köln (Az. 2 K 1386/20). Es hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Hierzu ist das Verfahren nun beim Bundesfinanzhof (Az. IX R 26/24) anhängig. Vom Bundesfinanzhof wird insbesondere zu klären sein, ob im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung eines als Baudenkmal geschützten Gebäudes der betreffende Grund und Boden mit einem Betrag von 0 Euro anzusetzen ist, weil das Denkmal dauerhaft erhalten werden muss.

Streitig ist, ob für Zwecke der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) der Bodenwert bei der Wertermittlung im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung bezogen auf ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude abzuzinsen ist. Die Kläger waren der Auffassung, dass sich die Bemessungsgrundlage für die AfA auf die gesamten Anschaffungskosten für das streitgegenständliche Objekt belaufe und eine Minderung dieses Betrages wegen eines auf den Grund und Boden entfallenden Anteils nicht in Betracht komme. Das streitgegenständliche Grundstück sei mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut. Das Grundstück könne nicht freigelegt werden, weil das Denkmal dauerhaft erhalten werden müsse. Ein „Grund und Boden“ als Wirtschaftsgut könne nur dann einen realisierbaren Verkaufswert haben, wenn eine Verkehrsfähigkeit vorliege. Daran fehle es aber, wenn ein Grundstück mit einem Denkmal bebaut sei, das nicht abgerissen werden dürfe und somit das Grundstück nicht freigelegt werden könne. Daher sei der Bodenwert im Ertragswertverfahren zu ermitteln und bei diskontierter Betrachtung mit 0 Euro anzusetzen, weil aus Denkmalschutzgründen eine gesetzliche Verpflichtung bestünde, dass Grundstück für einen Zeitraum von mehr als 100 Jahren nicht freizulegen. Daher seien die Werbungskosten für die Absetzung für Abnutzung (AfA-Satz 2,5 %) zu berücksichtigen.

Die Klage wurde vom Finanzgericht Köln abgewiesen. Es folge keine Abzinsung des Bodenwerts bzw. eine Bodenwertdämpfung aus dem Umstand, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist. Eine von den Klägern angenommene unendliche („juristische“) Restnutzungsdauer könne nach Auffassung der Richter nicht dazu führen, dass der Bodenwert des streitgegenständlichen Objekts mit Null anzusetzen wäre.

Hinweis

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind als Werbungskosten für Gebäude in der Vorschrift näher definierte Beträge als AfA abzuziehen. Für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, ist eine AfA von 2,5 % anzusetzen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine AfA für Grund und Boden kommt nicht in Betracht. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen.

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